Các chỉ số cần theo dõi khi vận hành căn hộ cho thuê ngắn ngày

Thị trường lưu trú đang tăng: 9 tháng đầu năm 2026, Việt Nam đón 17,7 triệu lượt khách quốc tế, tăng 14,5% so với cùng kỳ. Nhưng nguồn cung căn hộ cho thuê ngắn ngày còn tăng nhanh hơn. Trong bối cảnh đó, chủ vận hành có lãi là người nhìn đúng các con số của từng căn hộ, không chỉ tổng doanh thu cuối tháng.

Bức tranh thị trường 2025

Theo báo cáo của Airbtics, đơn vị theo dõi lịch đặt phòng công khai trên Airbnb:

Khu vực	Tỷ lệ lấp đầy	Giá bình quân mỗi đêm	Tăng nguồn cung
Cả nước (9 thị trường)	45,3%	974.374đ	+42,8%
Đà Nẵng	64%	1.013.800đ	+51,9%
TP.HCM	53%	1.140.525đ	+37,5%
Hà Nội	41%	887.075đ	+49,6%

Đáng chú ý là Hà Nội: nguồn cung tăng gần 50% trong khi doanh thu bình quân mỗi căn hộ giảm khoảng 4,5%. Căn hộ mới vào thị trường chia nhỏ lượng khách. Số liệu là ước tính từ dữ liệu công khai, nên dùng để so sánh xu hướng, không dùng như số tuyệt đối.

Sáu chỉ số nên theo dõi cho từng căn hộ

1. Tỷ lệ lấp đầy

Số đêm đã bán chia cho số đêm căn hộ có thể bán. Nên tính theo tháng và theo từng căn hộ. Căn hộ thấp hơn hẳn các căn hộ cùng khu thường có vấn đề về giá, ảnh hoặc đánh giá.

2. Giá bình quân mỗi đêm (ADR)

Doanh thu tiền phòng chia cho số đêm đã bán. Theo dõi cùng tỷ lệ lấp đầy: giảm giá để tăng lấp đầy chỉ có lợi khi chỉ số thứ 3 tăng.

3. Doanh thu trên mỗi đêm sẵn có (RevPAR)

Doanh thu tiền phòng chia cho tổng số đêm có thể bán, hoặc bằng giá bình quân nhân tỷ lệ lấp đầy. Ví dụ: giá bình quân 900.000đ, lấp đầy 50% thì RevPAR là 450.000đ. Đây là chỉ số so sánh công bằng nhất giữa các căn hộ.

4. Doanh thu sau hoa hồng theo kênh

Mỗi kênh bán lấy một phần khác nhau: Booking.com thường 10 - 25% (bình quân khoảng 15%), Agoda khoảng 15%, Airbnb thu của chủ nhà khoảng 3 - 15% tùy cách chia phí. Cùng giá 900.000đ, đêm bán qua kênh 15% chỉ còn 765.000đ. Khách đặt trực tiếp qua Zalo, điện thoại là kênh có biên lợi nhuận tốt nhất. Tỷ lệ khách quay lại đặt trực tiếp đáng theo dõi riêng.

5. Thời gian quay vòng giữa hai lượt khách

Từ lúc khách trả phòng đến lúc căn hộ dọn xong, sẵn sàng. Thời gian này dài thì căn hộ mất đêm bán vào những ngày khách đặt sát giờ, và dễ dồn việc cho người dọn vào ngày cao điểm.

6. Chi phí mỗi đêm có khách

Điện, nước, dọn phòng, giặt là, đồ dùng, chia cho số đêm đã bán. So với giá bình quân sau hoa hồng để biết lãi thật của mỗi đêm. Riêng điện, nên tách điện đêm có khách và điện ngày trống: ngày trống mà vẫn tốn điện là lãng phí cắt được.

Vì sao phải đo theo từng căn hộ

Tổng doanh thu cả chuỗi có thể tăng trong khi vài căn hộ lỗ đều đặn mà không ai biết. Thường gặp nhất:

• Căn hộ giá thuê lại cao nhưng lấp đầy thấp.
• Căn hộ bán chủ yếu qua kênh hoa hồng cao.
• Căn hộ tốn điện bất thường do điều hòa cũ hoặc khách quên tắt.

StayOps làm gì

• Lịch lưu trú cho mọi kênh: khách Zalo tạo trực tiếp, khách OTA đồng bộ lịch về (gói bổ sung Kết nối kênh), chặn trùng.
• Trạng thái thật của căn hộ: khách đã rời chưa, dọn xong lúc nào, nên đo được thời gian quay vòng.
• Điện tiêu thụ theo từng căn hộ, tách được ngày có khách và ngày trống.
• Gói Pro có báo cáo lãi lỗ theo từng căn hộ: doanh thu tiền phòng và dịch vụ, trừ chi phí điện nước, dọn phòng, hoa hồng được phân bổ về đúng căn hộ.

Đọc thêm: Tiết kiệm điện cho căn hộ cho thuê: bắt đầu từ điều hòa.